Неустойка и убытки по ДДУ

[Avraam]

Вопросов по этому поводу в темах про новостройки немало, многие повторяются, поскольку найти нужную информацию в том обилии сообщений практически нереально. Поэтому впредь отвечать на все вопросы по неустойке буду только в этой теме.

Чтобы тема не захламлялась и была удобочитаема, то не обессудьте, но весь неинформативный контент будет удаляться, возможность таких действий любезно предоставлена мне администратором сайта. В связи с этим прошу не беспокоить возможными жалобами по этому поводу кого-либо, кроме меня.

Итак, первым делом хочу поделиться последней важной информацией, послужившей поводом открыть эту тему.

Понятно, что любой дольщик прежде чем принять для себя решение о вступлении в судебную тяжбу, хочет понять, на какую сумму он может в итоге рассчитывать. До недавнего времени в Лыткаринском суде имело место практика, когда сумма неустойки присуждалась в размере около 50% от рассчитанной по 214-ФЗ, плюс моральный ущерб в размере 10 000 руб. Буквально за последнюю пару недель практика поменялась, и теперь можно рассчитывать на неустойку в размере не более 25-30% от расчетной и моральный ущерб 8 000 руб. Соответственно, при наличии неудовлетворенной досудебной претензии взыскивается штраф 50% от всех присужденных сумм.

Комментировать изменение присуждаемой суммы неустойки я не буду, просто примите это как факт. Единственное, что могу отметить, - такой размер присуждаемой судом неустойки в целом соответствует среднему уровню по Московской области. Понятно, что исключения также могут иметь место, причем в любую сторону. Все, кто будут не удовлетворены таким решением, имеют полное право его обжаловать.

Впрочем, в случившемся ничего удивительного, как всегда на практике реализовалась старая истина "кто первый встал - того и тапки".

В связи с этим будет нелишне подкорректировать вот это мое сообщение:

я думаю, что взыскание неустойки с помощью юриста имеет смысл в случае, когда сумма неустойки, рассчитанной по 214-ФЗ, будет не менее чем в полтора в два раза больше стоимости юридических услуг. А поскольку стоимость квартиры и стоимость юридических услуг у всех разная, то и период просрочки, за который набежит минимально необходимая сумма неустойки, будет у всех разный.

Изменено 27 мая, 2015 пользователем Avraam

[Фиона]

Авраам, день добрый!

Прибрежный корпус 2, просрочка уже два месяца, планирую попытаться договориться с Камой, произвести взаиморасчет с вычетом неустойки.

Как считаете, получиться?

[Avraam]

Я не слышал, чтобы имели место такие взаимозачеты с Камой. Но все когда-то случается впервые. Так что спрос - не грех, попробуйте, вы ровным счетом ничего не теряете.

[Avraam]

Говорят 5 исков в суде Лыткарино, и 2 уже как отказано в неустойке.

Иски были на предмет оспаривания п. 9.2. ДДУ о договорной подсудности, а не о взыскании неустойки.

Взыскание неустойки - это дело ближайшего будущего.

Ошибка была, что получали ключи по звонку. Надо было требовать письменное уведомление. Тогда бы была неопровержимая бумага.

неопровержимая в чем?

Но ЮИТ здесь сделал ход конём и всех обскакал.

вопрос только, в чем он всех обскакал.

Изменено 21 июня, 2015 пользователем Avraam

[Фиона]

говорят, что кур доят...

Иски были на предмет оспаривания п. 9.2. ДДУ о договорной подсудности, а не о взыскании неустойки.

Взыскание неустойки - это дело ближайшего будущего.

неопровержимая в чем?

вопрос только, в чем он всех обскакал.

Avraam, подскажите, если заморачиваться с неустойкой, то лучше с приемкой не торопиться, ждать писменное уведомление?

[Avraam]

Наверное, да, но все имеет разумные пределы. Тем более что в большинстве ДДУ есть "полузаконные" пункты о надлежащем извещении дольщика посредством размещения объявлений на сайте застройщика. К тому же застройщик может предъявить доказательства того, что вас обзванивали по телефону. Резюме: есть риск, что ваше поведение может быть признано судом недобросовестным с целью продлить "удовольствие" и тем самым нарастить неустойку. Если есть такая цель, то лучше пойти по пути предъявления претензий по устранению недостатков в квартире. Лишних месяца два просрочки на этом вполне можно поиметь.

Изменено 18 июня, 2015 пользователем Avraam

[Tatiana Nikonova]

Наверное, да, но все имеет разумные пределы. Тем более что в большинстве ДДУ есть "полузаконные" пункты о надлежащем извещении дольщика посредством размещения объявлений на сайте застройщика. К тому же застройщик может предъявить доказательства того, что вас обзванивали по телефону. Резюме: есть риск, что ваше поведение может быть признано судом недобросовестным с целью продлить "удовольствие" и тем самым нарастить неустойку. Если есть такая цель, то лучше пойти по пути предъявления претензий по устранению недостатков в квартире. Лишних месяца два просрочки на этом вполне можно поиметь.

особенно, в свете этого, меня трясет от формулировок в судебных решениях, разумеется, они все под копирку, но тем не менее

Разрешая заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд учитывает обстоятельство, что истец более чем за 1,5 месяца до окончания предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства был извещен ответчиком о продлении срока сдачи дома в эксплуатацию, и ему было предложено оговорить условия дополнительного соглашения. При этом период просрочки сдачи истцу объекта долевого строительства не является значительным (148 дней), каких-либо существенных нарушений прав истца изменение срока передачи объекта не повлекло. Кроме того, в силу п. 6.4 договора участия в долевом строительстве, заключенного с ФИО1, информация о вводе дома в эксплуатацию, подписании актов приема-передачи квартир была опубликована на Интернет-сайте: <данные изъяты> (л.д. 100).

значит я должна все ДОКАЗЫВАТЬ! все обстоятельства, на которые ссылаюсь.

а тут - глянь-ка!!! было ПРЕДЛОЖЕНО ОГОВОРИТЬ условия!!!!! со слов!!!! кто доказывал? какие условия?

тьфу, бесят

[Avraam]

начало и резюме

Во всей этой истории с ЮИТом о договорной подсудности и о прочих незаконных пунктах ДДУ, как то: о понуждении заключении договора о регистрации ДДУ и права собственности по баснословным ценам, об обязательстве заключения договора с управляющей компанией, о праве застройщика на односторонний перенос срока передачи квартиры у меня вывод один:

чтобы не иметь судов в раменском, чтобы не натыкаться на другие проблемы в связи с перечисленными незаконными пунктами, надо оспаривать все эти пункты ДДУ непосредственно при его заключении, либо сразу после. Махать шашками спустя год-два-три практически бесполезно, хотя, исключения не исключаются.

Вопрос лишь в том, как бы эту мысль донести до всех тех, кто сейчас несет свои кровные в ЮИТ. Подавляющее большинство дольщиков сначала "без головы" подписывают ДДУ, а только потом, когда петух клюнет в пятую точку, идут к юристам. А надо наоборот. Я вообще не понимаю, как можно истратить несколько лямов, предварительно не показав юристу документ, на основании которого тратится такое бабло, причем стоимость консультации - доли процентов от стоимости квартиры. Экономия на презервативах впоследствии всегда выходит дороже.

Тем более это актуально сейчас, когда рынок жилья провалился, а застройщик кровно заинтересован продать хоть бы что-нибудь кому-нибудь.

[Avraam]

Да, наверное, можно отказаться подписывать ДДУ, мотивируя несогласием с какими-то его пунктами, но тогда квартиру купить, в общем-то, нифига не получится. А менять текст ДДУ для каждого дольщика по его желанию застройщик тоже не будет. Соответсвенно, можно сходить к юристу на консультацию и, в результате, не купить квартиру, а можно купить квартиру, а потом задним числом (кому надо) порешать проблемы?

вот тут вы ошибаетесь.

Можно все - и купить квартиру и не поиметь проблем на будущее. Вы, главное, не занимайтесь самодеятельностью, а приходите к тем, кто знает, как решить ваши еще несуществующие проблемы. Я знаю как, подавляющее большинство из вас - нет.

Самодеятельность - дело неплохое, но дедушка Крылов изрек справедливо: Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник... Да, самодеятельность - это дешевле, но чаще всего дешевле не есть лучше. Многие насмотревшись "Часа суда" и прочих телешоу, решили, что суд - это раз плюнуть... Да, если бы все было так просто, то профессии адвоката просто бы не существовало.

А то тут некоторые, получив 52% от расчетной неустойки, решили, что они в апелляции "бога за яйца ухватят" и им присудят 100%... таки фигвам. В результате сами поимели "оставить в силе решение суда первой инстанции", но что самое худшее - обосрали малину всем тем, кто после них судится за неустойку в Лыткаринском суде: раньше дольщики имели около 50% от расчетной неустойки, а теперь не более 30%.

Изменено 23 июня, 2015 пользователем Avraam

[alexxx2k]

вот тут вы ошибаетесь

Я не то, чтобы ошибаюсь. Я просто еще не составил своего мнения по этому вопросу.

Мне всегда казалось, что любой (практически) договор - это дело абсолютно добровольное для сторон-подписантов. Т.е., если все пункты всех устраивают, то договор подписывается, иначе - нет. Требовать у ЮИТа изменения пунктов ДДУ, по моему мнению, это как требовать в магазине продать телевизор за 30% стоимости, мотивируя тем, что иначе покупки не будет. А ведь просто придет другой покупатель и заплатит полную стоимость. Также и здесь: не хочешь такой ДДУ - проходи мимо, всегда найдется другой человек, который на условиях застройщика захочет купить эту квартиру.

Плюс еще иллюстрация в тему из личного опыта:

В тот момент, когда я покупал свою квартиру, произошло конкретное её подорожание примерно на 200 тысяч. Я успел взять до этого подорожания, но в самый-самый последний момент. Прикольно, наверное, было бы бегать по консультациям с юристом, пытаясь сэкономить 20 тысяч на оформление доков, но при этом, затянув процесс, профукать 200 тыс.

[Avraam]

Да, кто бы спорил, пытаться сэкономить 20, потеряв при этом 200 - глупо.

Но есть вполне понятные ходы, как вернуть свои 20 и привести в божеский вид сам ДДУ. Только делать это надо сразу после того как вы заключили ДДУ, а не год-два спустя.

Изменено 24 июня, 2015 пользователем Avraam

[Mike]

Мне всегда казалось, что любой (практически) договор - это дело абсолютно добровольное для сторон-подписантов. Т.е., если все пункты всех устраивают, то договор подписывается, иначе - нет.

Вам казалось ))) У меня папа в автосалоне типовой договор купли-продажи новой машины черкал так, как ему хотелось. Манагеры офигели, конечно, но машину все равно продали

[Avraam]

Кстати, сегодня была у меня на консультации по поводу заключения ДДУ молодая семья.

Принесли три договора, не в Лыткарино.

Изумительные юристы у этих застройщиков:

- в одном ДДУ при перепланировках до регистрации права собственности прописаны 10 % штрафа от цены ДДУ в пользу застройщика + 20% штрафа от стоимости работ по восстановлению статус-кво и + право застройщика напроведение работ по восстановлению статус-кво без согласования с дольщиком - типа застройщик имеет право сам зайти в квартиру и все поломать до состояния "как было")))). Вопрос один, а какое отношение имеет застройщик к квартире дольщика после подписания передаточного акта? Ответ - никакого, договор исполнен, застройщик никто и зовут его никак, единственное, что его ждет - иск по неустойке за просрочку (если имеет место) и наезд от дольщика по гарантийным обязательствам. Ответственность дольщика за неузаконенные перепланировки прописана в законодательстве, застройщик там не ночевал.

- в том же ДДУ при заключении договора переуступки дольщик должен заплатить застройщику 7% отступного от цены ДДУ, а иначе он типа не даст согласие на переуступку. Смешные они, её богу: застройщик вообще не является стороной договора переуступки, там его подпись не требуется.

- в другом ДДУ при перерасчете цены договора при изменении площади по замерам БТИ при переуступке новый дольщик обязан заплатить за превышение площади по цене за кв. м по договору переуступки, а в случае уменьшения площади застройщик заплатит новому дольщику компенсацию по цене ДДУ.

и много-много чего еще веселого есть в этих ваших ДДУ.

Изменено 24 июня, 2015 пользователем Avraam

[Tatiana Nikonova]

Раменская регпалата отказывает в принятии доков на регистрацию переуступки(гарантия строй этот) при отсутствии соглашения застройщика.

Можно попробовать бодаться, воевать против всех))) но это тот ещё гемор.что касается раменской регпалаты, она вообще любительница оспаривать судебные решения, однс только регистрация ДДУ по 9 корпусу, который, якобы, залез на земельный участок 8 корпуса, стоила 2 лет жизни и километров нервов.

Так что пока доказываешь своё право на переуступку уже и переуступать нп кому будет.

Я чет после пункта9.2 уже перестала верить в "незаконность" тех или иных пунктов. Договорились стороны и привет.

Был у меня в своё время договоришко,где продавец отправлял в воронежский суд для решения споров, я поржала так над ними, типа хахаха, безграмотные, с оно нынче вон как выходит.

[Avraam]

По просьбе дольщиков выкладываю текст претензии об устранении недостатков в квартире.

Её можно вручить Застройщику как непосредственно в день осмотра квартиры, так и немного позже.

Претензия_по_НЕДОСТАТКАМ.doc

Изменено 18 августа, 2015 пользователем Avraam

[Светлана06]

Avraam,Уважаемый Avraam! Как с Вами связаться по телефону или в офис зайти? Есть очень наболевший вопрос.

[Avraam]

Светлана06, 903-161-21-восемьдесят

[Avraam]

В связи с тем, как я писал ранее, практика судебных решений по взысканию неустойки в Лыткаринском суде такова, что рассчитывать больше чем на 30% от суммы неустойки, рассчитанной по 214-ФЗ, не приходится, то актуальным становится вариант взыскания неустойки путем переуступки права на неустойку по договору цессии.

В этом случае взыскание будет происходить не в Лыткаринском суде, а в Арбитражном суде МО. Практика судебных решений в арбитражном суде такова, что ст. 333 ГК РФ (на основании которой наш суд снижает неустойку) практически не применяется, соответственно есть неплохой шанс существенно увеличить сумму взыскания с застройщика.

Кстати, таким образом можно избавиться от навязанной договорной подсудности по ДДУ с "ЮТИом".

Изменено 15 июля, 2015 пользователем Avraam

[_1_]

Avraam, а у вас нет данных по судам других городов-спутников москвы? Например щелково, реутов или мытищи?

Занижают? Общая практика или только Лыткраинский суд отличается этим?

[Avraam]

Общая практика или только Лыткраинский суд отличается этим?

общая практика

[Mitchel]

Если дата заседания суда уже назначена , возможна ли переуступка прав на взыскание?

[Avraam]

Интересный вопрос.

Изменено 19 июля, 2015 пользователем Avraam

[Mitchel]

Право на требование неустойки необходимо передавать именно юр.лицу , чтобы рассматривал дело именно АС , правильно ? Однако ещё надо найти такое юр.лицо... И п.6 ст.13 ЗоЗПП уже не действует?

Поправьте пожалуйста , ссылка на ст. 134 не ГК , а ГПК . Спасибо за ответы .

Изменено 19 июля, 2015 пользователем Mitchel

[Avraam]

Право на требование неустойки необходимо передавать именно юр.лицу , чтобы рассматривал дело именно АС , правильно ?

Необязательно, можно передать право ИП. Так что такой вариант взыскания неустойки возможен с моим участием.

И п.6 ст.13 ЗоЗПП уже не действует?

действует, поскольку ст. 384 ГК РФ установлено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

__________________________________________________________________________________________________________________________

Я тут порылся, кое-что нарыл, поэтому необходимо внести существенные коррективы в мое предыдущее сообщение (текст сообщения удален, чтобы не вводить никого в заблуждение).

Арбитражный суд оставит иск без рассмотрения или прекратит производство по делу, если установит, что:

- в производстве суда общей юрисдикции имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям (ст. 148 АПК РФ);

- имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт суда общей юрисдикции (ст. 150 АПК РФ).

Соответственно до тех пор, пока дело находится в производстве СОЮ, подать иск в АС невозможно.

Производство по делу в СОЮ может завершиться одним из трех вариантов:

- вынесением решения по делу,

- прекращением производства по делу, если истцом будет заявлен отказ от исковых требований,

- оставлением иска без рассмотрения в случае если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Вместе с тем:

Статьей 384 ГК РФ установлено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Право на предъявление иска в защиту нарушенных прав является одной из составных частей содержания права требования, перешедшего к новому кредитору. Следовательно, отказ от иска, заявленный при рассмотрении дела в СОЮ лишает нового кредитора права на обращение в арбитражный суд с тождественным иском, поскольку к моменту заключения договора цессии право на заявление такого иска у первоначального кредитора было утрачено. Так как первоначальный кредитор до передачи права требования новому кредитору совершил распорядительные действия в виде отказа от иска и последствия этих действий в силу правопреемства в данном случае распространяются на нового кредитора, АС на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратит производство по делу.

Из сказанного следует, что если по делу в СОЮ будет вынесено решение или производство по делу будет прекращено в связи с отказом истца от исковых требований, то подача иска в АС станет невозможной в принципе.

Изменено 27 июля, 2015 пользователем Avraam

[Avraam]

Могу предположить, что это по первому дому. Судья соглашается с пунктом об одностороннем переносе сроков сдачи и устанавливает полтинник за неустойку) Авраам, так идите в вышестоящий суд)) Или это в 35 тыс. не включено?

 

нет, суд был по 2 корпусу, там спора о переносе срока не было.

более того, суд взыскал неустойку за период с 25.01.2015, в соответствии с датой фактического получения разрешения ввода дома в эксплуатацию, а не с 01.02.15, как настаивал ответчик, ссылаясь на п. 1.9. ДДУ, где плановая дата ввода дома в эксплуатацию обозначена как сентябрь 2014 г.

По этому поводу возражения ответчика суд не принял, согласился с моими доводами, но смысла в этом согласии было ноль, поскольку независимо от срока исчисления неустойки и её размера Раменский суд, вынося решение, что неустойка взыскивается за период с 25.01.2015 по дату передачи квартиры дольщику, а не с 01.02.2015, тем не менее режет её безбожно. Т.е. плюс/минус шесть дней в данном случае ровным счетом в определении судом размера возмещения неустойки ничего не решают.

 

Что касается расходов на апелляцию, то в мои 35 000 включено бесплатное написание апелляционной жалобы, но каждая поездка в апелляцию (это не Раменское и не Лыткарино, это Красногорск) - 5000, так что решение вопроса о целесообразности апелляции - за клиентом. Надеюсь, что больше, чем одной поездки не потребуется, так что больше, чем 5000 расходы на апелляцию не составят. Так что попросит клиент - без вопросов, будет и апелляция, я честно отрабатываю условия договора. Всегда, это без обсуждений.

Изменено 2 сентября, 2015 пользователем Avraam