Недобросовестные квартиросъемщики (или как заплатить за найм квартиры на 20% меньше).

[v.1112014]

А вообще, я понимаю людей которые не платят налогов...

А нафиг договоры заключать и налоги платить, если государство в ответ никак не отстаивает интересы налогоплательщика?

Проще сдать квартиру без договора,

Тогда если задержка по оплате - вызываем милицию -самовольное заселение

Если какая-то пропажа- то это кража получается, вряд ли кто-то захочет так "рисковать" ради телевизора и стиральной машины.

[Dust]

Ну тогда дело в "человечности" того кто сдает квартиру, он мог бы и два года ждать пока квартиросъемщик найдет деньги а потом идти в суд или выселять.

Не заплатил, не нашел денег - выселение. За последний месяц уплочено, ничего не теряете.

Если вам неудобно говорить людям в глаза про деньги напрямую - можно схитрить и сказать что квартира ипотечная, и вы с его денег платите банку. И каждый день просрочки напрямую сказывается вам в штрафных суммах.

А на мой взгляд, лучше наверное в такой ситуации, тем-более если квартира сдается регулярно и официально, найти хорошего риэлтера и сдать квартиру ему процентов на сколько-то ниже рыночной стоимости и сразу на 11 месяцев. А риэлтер пусть уже морочится сам, с подобными жильцами.

А вообще, я понимаю людей которые не платят налогов...

А нафиг договоры заключать и налоги платить, если государство в ответ никак не отстаивает интересы налогоплательщика?

Проще сдать квартиру без договора,

Тогда если задержка по оплате - вызываем милицию -самовольное заселение

Если какая-то пропажа- то это кража получается, вряд ли кто-то захочет так "рисковать" ради телевизора и стиральной машины.

Вы забываете о соседях, которых милиция так же опросит, а если соседи Вас недолюбливают, или то, что вы сдаете квартиру, то опросит ещё и не в Вашу пользу.

[_1_]

Проще сдать квартиру без договора,

Тогда если задержка по оплате - вызываем милицию -самовольное заселение

Если какая-то пропажа- то это кража получается, вряд ли кто-то захочет так "рисковать" ради телевизора и стиральной машины.

ох как повернулось. А бывало и наоборот. Договор заключен. Хозяин пришел с проверкой раз в месяц или за деньгами а потом вызывалась милиция и писалось заявление что пропало скажем 300 тысяч которые копились на машину или взнос за свою квартиру ипотечную.

Причем утром еще были, а тут пришел хозяин, погулял по квартире, посмотрел - и пропали.

Недобросовестность она может идти с разных сторон.

А на мой взгляд, лучше наверное в такой ситуации, тем-более если квартира сдается регулярно и официально, найти хорошего риэлтера и сдать квартиру ему процентов на сколько-то ниже рыночной стоимости и сразу на 11 месяцев. А риэлтер пусть уже морочится сам, с подобными жильцами.

Не встречал такого, по моему мало какой риелтор пойдет на такие условия.

Выгодно то выгодно, еще выгоднее с жильца за го двперед взять и не морочится. Но рынок диктует свои законы.

Получается жилец должен две суммы отвалить тому кто сдает (первый последний) + сумму риелтору (от 50 до 100 процентов).

Кругленькая сумма получается.

Изменено 27 марта, 2015 пользователем _1_

[v.1112014]

"ох как повернулось. А бывало и наоборот. Договор заключен. Хозяин пришел с проверкой раз в месяц или за деньгами а потом вызывалась милиция и писалось заявление что пропало скажем 300 тысяч которые копились на машину или взнос за свою квартиру ипотечную.

Причем утром еще были, а тут пришел хозяин, погулял по квартире, посмотрел - и пропали.

Недобросовестность она может идти с разных сторон."

вот и я о том же= проще вообще договор не заключать))

а если есть договор=то за такие фокусы предусмотрена статья в УК РФ.

[_1_]

вот и я о том же= проще вообще договор не заключать))

а если есть договор=то за такие фокусы предусмотрена статья в УК РФ.

Вы знаете чем грозит вам сдача квартиры без договора? А то что сдавали очень легко доказывается.

[v.1112014]

Вы знаете чем грозит вам сдача квартиры без договора? А то что сдавали очень легко доказывается.

Чем?

Спрашиваю потому,что никогда не сдавал квартир без договора, а вот теперь подумываю об этом.

[_1_]

Чем?

Спрашиваю потому,что никогда не сдавал квартир без договора, а вот теперь подумываю об этом.

Ну со стороны арендонанимателя - всем что только на ум прийдет, от выноса всей квартиры при съезде вплоть до паркета. Как вы полиции докажете что там что то было, в договоре обычно прописывается мебель? До пересдачи вашей квартиры третьим лицам, или проживание в ней 20-ти гостей города с семьями одновременно.

А со стороны государства: самая мягкая санкция за неуплату налогов - погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.

ссылка

Изменено 27 марта, 2015 пользователем _1_

[_DSLR_]

А со стороны государства: самая мягкая санкция за неуплату налогов - погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.

А разве сдача внаем без договора равняется неуплате налогов? О.о Как второе следует из первого?

[v.1112014]

в случае кражи:

докажу что там что-то было- чеками на приобретение товара + у меня есть фотографии квартиры+имущества

докажу что там кто-то был- копией/фотографией паспорта и сверкой по взаиморасчетам (где есть подписи каждой из сторон)

"20% от неуплаченной суммы налогов." - как-то не очень пугает, в случае кражи. впрочем это к аврааму вопрос.

[Avraam]

у со стороны арендонанимателя - всем что только на ум прийдет, от выноса всей квартиры при съезде вплоть до паркета.

предсказуемый финиш любой дискуссии на ЛО - доведем все до абсурда)))

и что это за зверь такой - арендонаниматель?

впрочем это к аврааму вопрос.

и в чем вопрос - я так и не понял)))

[v.1112014]

да и вообще, если человек -воришка, то наличие или отсутствие договора его не остановит.

А если арендатор просто "хитрожопый", то ему проблемы с возможным привлечением по статье "кража" абсолютно не нужны

[_1_]

предсказуемый финиш любой дискуссии на ЛО - доведем все до абсурда)))

Вам смешно а я сталкивался со случаем когда с балкона вагонку отдирали и унитаз снимали и при съезде увозили с собой )))

Жизнь намного абсурднее наших придумок ))

Изменено 27 марта, 2015 пользователем _1_

[_1_]

А разве сдача внаем без договора равняется неуплате налогов? О.о Как второе следует из первого?

Ну чаще всего договор не заключается когда хозяин квартиры хочет сдавать ее неофициально, а так вообще - конечно нет. Он может платить налоги и без письменного договора

[МОРЕ]

В центре Лондона однушка большая(полуторка по-нашему) при съёме на полгода обошлась по 450 фунтов в неделю, а на три месяца хотели по 550. Залог взяли за последний месяц и предупредили, что в последний месяц будут показывать эту квартиру.

Квартиру лучше знакомым сдавать или дальним родственникам, хотя могут и не вовремя денег прислать. Зато сохранность и чистота в норме. Я так и делаю

[_1_]

в случае кражи:

докажу что там что-то было- чеками на приобретение товара + у меня есть фотографии квартиры+имущества

В том то и дело что без договора в котором прописаны эти предметы или вещи - не докажете. По каким гаражам будете искать потом эти телевизоры, стиралки что бы номера сверить?

А чека и фото недостаточно что бы обвинить в воровстве. Иначе бы купил телек за 80 тыс, сфотал его в квартире, вывез сам и пустил квартиросъёмщика на неделю. И стребовал с него. Только упоминание в договоре что такая техника была при аренде спасет

Изменено 27 марта, 2015 пользователем _1_

[Dust]

ох как повернулось. А бывало и наоборот. Договор заключен. Хозяин пришел с проверкой раз в месяц или за деньгами а потом вызывалась милиция и писалось заявление что пропало скажем 300 тысяч которые копились на машину или взнос за свою квартиру ипотечную.

Причем утром еще были, а тут пришел хозяин, погулял по квартире, посмотрел - и пропали.

Недобросовестность она может идти с разных сторон.

Не встречал такого, по моему мало какой риелтор пойдет на такие условия.

Выгодно то выгодно, еще выгоднее с жильца за го двперед взять и не морочится. Но рынок диктует свои законы.

Получается жилец должен две суммы отвалить тому кто сдает (первый последний) + сумму риелтору (от 50 до 100 процентов).

Кругленькая сумма получается.

В Питере распространена такая схема, по сдаче квартир.Интерес там конечно больший у риэлтеров к этому, т.к. квартира сдается риэлтеру по рыночной цене на месяц, а риэлтеры в основном сдают эти квартиры посуточно, ценник естественно выше.

А разве сдача внаем без договора равняется неуплате налогов? О.о Как второе следует из первого?

Сдача без договора, без наличия ИП, без уплаты налогов - уклонение от налогов и незаконное предпринимательство. На практике о таких делах не слышал, но именно под это попадает такая схема.

Ну чаще всего договор не заключается когда хозяин квартиры хочет сдавать ее неофициально, а так вообще - конечно нет. Он может платить налоги и без письменного договора

только cдавать квартиру он не имеет права без регистрации ИП)) т.к. сдача квартиры подразумевает систематическое получение прибыли, а это согласно ГК, называется предпринимательской деятельностью

В общем говоря, автор, Вам нужен Хороший договор, который Вам оправдает поход в суд, в случае очередных проблем.

[Mike]

без наличия ИП

ИП не обязательно, вроде... достаточно НДФЛ платить

[Dust]

ИП не обязательно, вроде... достаточно НДФЛ платить

ещё раз повторюсь, не в курсе такой практики. Но если четко по букве закона, то ИП обязательно.

[v.1112014]

Dust,

ИП НЕ обязательно, Вы можете сдавать квартиру, как частное лицо, но необходимо платить НДФЛ-13%

ИП, как мы знаем, платит 6%, но дополнительно существуют обязательные платежи в ПФР, и они достаточно немаленькими стали в последнее время.

Поэтому, если вы сдаете 1 квартиру, Вам выгоднее платить ндфл.

А если у вас и так есть ИП для еще других видов деятельности (и в кодах в том числе прописан такой вид деятельности как сдача в наем имущества),либо вы сдаете несколько квартир- то однозначно выгоднее договор делать на ИП.

Изменено 28 марта, 2015 пользователем v.1112014

[Helens]

МОРЕ,

в Лондоне при аренде на год первый платёж был за 10 недель: первый месяц плюс залог больше месячной арендной платы. Договор аренды на 11 листах, в котором прописаны права и обязанности сторон, для арендатора, например, вплоть до частоты мойки окон (раз в 2 месяца) и стрижки газона При въезде проводили инвентаризацию, в описи было перечислено всё имущество и его состояние, например, царапины на двери и т.д. Что заметили сами, тут же вписали. Соответственно, при выезде тоже провели инвентаризацию. Залог вернули на счёт после выезда и проведения профессиональной уборки. Уведомление о расторжении договора обеими сторонами за 2 месяца. И да, последний месяц приходили с осмотром новые потенциальные арендаторы.

Кстати, вся коммуналка регистрируется на арендатора. После регистрации в полиции звонишь-бежишь в свет-газ-воду и все счета приходят на твоё имя, включая council tax.

[МОРЕ]

МОРЕ,

в Лондоне при аренде на год первый платёж был за 10 недель: первый месяц плюс залог больше месячной арендной платы. Договор аренды на 11 листах, в котором прописаны права и обязанности сторон, для арендатора, например, вплоть до частоты мойки окон (раз в 2 месяца) и стрижки газона При въезде проводили инвентаризацию, в описи было перечислено всё имущество и его состояние, например, царапины на двери и т.д. Что заметили сами, тут же вписали. Соответственно, при выезде тоже провели инвентаризацию. Залог вернули на счёт после выезда и проведения профессиональной уборки. Уведомление о расторжении договора обеими сторонами за 2 месяца. И да, последний месяц приходили с осмотром новые потенциальные арендаторы.

Кстати, вся коммуналка регистрируется на арендатора. После регистрации в полиции звонишь-бежишь в свет-газ-воду и все счета приходят на твоё имя, включая council tax.

Я оплачивал за 8 недель и залог. Список мебели, техники дали на руки, потом забрали открыженый с подписью. Бриты - педанты.

В Мюнхене у подъезда встретил хозяин, показал как открыть, как техника работает и ушёл. Ключ оставили при отъезде на столе.

В Вене у подъезда встретила балканка - уборщица, отдала ключи, дала визитку. Ключ оставили при отъезде на столе.

[Dust]

Dust,

ИП НЕ обязательно, Вы можете сдавать квартиру, как частное лицо, но необходимо платить НДФЛ-13%

ИП, как мы знаем, платит 6%, но дополнительно существуют обязательные платежи в ПФР, и они достаточно немаленькими стали в последнее время.

Поэтому, если вы сдаете 1 квартиру, Вам выгоднее платить ндфл.

А если у вас и так есть ИП для еще других видов деятельности (и в кодах в том числе прописан такой вид деятельности как сдача в наем

имущества),либо вы сдаете несколько квартир- то однозначно выгоднее договор делать на ИП.

ГК РФ

Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в

качестве индивидуального предпринимателя.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей

статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким

сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического

лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском)

хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

КоАП РФ

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без

государственной регистрации в качестве юридического лица -

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

УК РФ

Статья 171. Незаконное предпринимательство

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние

причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -

(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо

обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

ссылка

© КонсультантПлюс, 1992-2015

О судебной практике не слышал (как говорил выше) и не нашел.

Если уж подробно копаться, и не считать обязательной регистрацию, то:

Не знаю, как конкретно Вы сдаете, включая кв.пл или нет, у меня опыт сдачи в найм - сумма аренда+кв.пл.+свет

Допустим квартира будет стоить 25т.р. в месяц +коммуналка

1.) Без регистрации ИП:

Расходы - НДФЛ 13% + кв.пл.+свет

39000р. - НДФЛ 13% + кв.пл.+свет

2.) ИП:

несколько вариантов налогообложения, возьмем оптимальный для данной ситуации, на мой взгляд - упрощенка 6%:

Расходы - Страховые взносы ПФР, ФОМС (ФСС не обязателен) + упрощенка 6% + кв.пл. + свет

22261,38 руб. - фикс. на 2015г. по ПФР+ФОМС

18000р.- 6% УСН

итог - 40261,38

Всё вроде почти одинаково, всего косарь разницы, да ещё и в минус, и нафик регить ИП. НО О ЧУДО, мы не следим за изменениями законодательство для "мини-микро-ничтожно-тараканного бизнеса"))))

А у нас оказывается есть ст. 346.21 НК РФ, где в конце п. 3.1 (от 12г.), есть замечательный абзац:

Индивидуальные предприниматели, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы и не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, уменьшают сумму налога (авансовых платежей по налогу) на уплаченные страховые взносы в Пенсионный фонд Российской Федерации и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в фиксированном размере.

ссылка

© КонсультантПлюс, 1992-2015

Из чего выходит, что при плевой регистрации ИП, сделать которую можно самому, мало-мальски умея пользоваться компьютером, мы получаем на выхлопе налог всего лишь 22261.38, вместо 39000р., т.е. 89% от ежемесячного платежа - экономия на налоге.

Да ещё можно смело вызывать милицию, налоговую, ООН, ГорОНО, да хоть папе римскому, нельзя будет даже подумать о том, что к Вам можно как-то придраться.

Изменено 30 марта, 2015 пользователем Dust

[СКубань]

Dust, есть постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем":

2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

Когда я, не зная о данном постановлении, попросила в ФНС разъяснений по поводу сдачи квартиры внаем, мне привели указанную выше цитату, а также сообщили, что сдача гражданином внаем своей квартиры, если у гражданина отсутствует необходимость в личном ее использовании, является не предпринимательской деятельностью, а улучшением своего бюджета. Единственное - разумеется, напомнили о необходимости платить НДФЛ.

[Dust]

Dust, есть постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем":

Когда я, не зная о данном постановлении, попросила в ФНС разъяснений по поводу сдачи квартиры внаем, мне привели указанную выше цитату, а также сообщили, что сдача гражданином внаем своей квартиры, если у гражданина отсутствует необходимость в личном ее использовании, является не предпринимательской деятельностью, а улучшением своего бюджета. Единственное - разумеется, напомнили о необходимости платить НДФЛ.

ФНС - понятие размытое, где именно Вы просили разъяснений? В МИФНС № 17, в УФНС по МО или где? В формулировке уголовной статьи конкретизируется: "если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере"

что в принципе без разъяснений уточняет про описываемую здесь ситуацию, что под УК она не попадает, но остается КоАП. После 2004г. практика была, еще какая-то была? Нет у меня доступа к платным базам.

Да и в случае если и под КоАП не попадает, остается значительная экономия на налогах, которая возникает при регистрации ИП.

Изменено 30 марта, 2015 пользователем Dust

[Верочкас]

Главное избежать посредников)