Перспективы рынка недвижимости в условиях кризиса

[Снег]

Причины, побудившие меня написать эту небольшую заметку, заключаются в попытки разобраться, что творить на рынке недвижимости и какие у него перспективы. Я беру для рассмотрения только рынок недвижимости Москвы и Подмосковья и некоторые допущения в моих рассуждениях обоснованны именно этим. Сейчас, просматривая форум, я нахожу много высказывания о грядущем падении цен на недвижимость, причем высказывают люди, как правила ее не имеющие, нагнетается паника и очень трудно сохранить трезвую голову в этой ситуации. Мой посыл именно таким людям.

Торжествующие бомжи (простая констатация факта) высказывают такие причины падения как всеобщий коллапс финансовой системы, разорение инвесторов и как вывод продажа инвестиционных квартир, разорение девелоперов и продажа их жилья по дешевке всем нуждающимся, кризис ипотечников и выдворения на улицы с целью продажи их квартир ( по 5 рублей за пучок).

Попробуем разобраться со всеми этими заявлениями по порядку.

1) Да кризис есть, но коллапса еще нет. Не надо думать, что когда все упадет в 10-ть раз (если еще упадет) то все смогут сохранить свои накопления и текущий уровень зп и накупят квартир ---нет такого не будет! Наш финансовый рынок слабее связан с реальным сектором, чем например в штатах, повторения американского сценария в масштабах России не будет. Да есть сценарий развития, когда квартиры подешевеют, но из-за падения уровня жизни они вновь останутся недоступными для большинства.

2) Не раз разыгрывается ипотечная карта в обсуждении цен на квартиры в будущем. Тут надо понимать следующий фундаментальный факт. Банку в условиях кризиса не выгодно продавать квартиру неплатящего ипотечника. Это аксиома. Можно мне не верить, а посмотрите на америку, много народу там теперь ночуют на улицах городов покинув свои ипотечные квартиры или дома? Банк дал для покупки квартиры 100 тыс, квартиру купили за 120тыс, сейчас она стоит 40 тыс и ипотечник не платит. Задачка, что выгоднее? выгнать ипотечника и попытаться продать квартиру за 35, поимев кучу проблем, а если у семьи есть ребенок и им негде жить ( помните закон недавно подобный даже у нас приняли). Или договориться с ипотечником о продлении, а потом продать этот актив государству (что у нас, что у них). А вообще, с какого перепугу банки будут продавать ипотечные квартиры? они банкам не принадлежат. Им принадлежат закладные на квартиры.

3) Застройщики объявят себя банкротами. Да не смешите, ну объявят и их сразу скупит лужков, вчера тока видел статейку о предоставлении 2 млрд. для их поддержания. Надо понимать ,что строек в Москве мало, а в доступном Подмосковье не так много (в связи с кризисом все новые проекты уже заморожены). Застройщики что и кому будут распродавать? стройки? да кто их купит? У них нет готового жилья. Кварталы новостроек и пакеты инвестиционных квартир будут продаваться дешевле, НО кто их будет покупать? Обитатели этого форума или крупные акулы? Стройки буду покупаться крупными структурами, у которых есть деньги гос. или комерцы не так важно, главное цена на них не упадет. Рынок Москвы и Подмосковья жестко монополизирован благодаря симбиозу между московскими властями и строительными структурами. Такой двусторонний монополизм жестко ограничивает возможности снижения цен.

4) Про владельцев одной квартиры смысла говорить нет, а выскажусь про владельцев нескольких квартир. Они консервативны и не будут продавать свои квартиры в кризис, а буду его пережидать. Куда им нести деньги после продажи квартир? На фондовый рынок ? да он после 1998 он восстановил пиковые значения 1997 только через 5-ть лет. Инфляция в этом году 20-ть, а в следующем прогноз на 30-ть. Подскажите мне смысл продажи одной квартиры из 4-5? Налог на недвижимость копье.

Итоги. Последствия кризиса на нем отразятся только через 3-4 месяца. Банки режут ипотеку уменьшая спрос, разгоняется инфляция,обесценивая рубль. Сокращаются стройплощадки, недостроенные дома будут выкупаться по низким ценам, но квартиры в них будут стоить так же. Лужков и К выкупят все что могут заглотить. Те, у кого есть квартиры не будут торопиться их продавать, лучше жить с деньгами от аренды.

Вывод. Резких колебаний на рынке не произойдет, про падение в разы можно и нужно забыть. Даже если он и просядет на 10-15 процентов то и что такого, он с начал года на 30 % вырос(подмосковный, московский вырос вроде поменьше).

[МОРЕ]

"попытки разобраться, что творить на рынке"

Кусочек цитаты.

Вопрос к автору заметки: а зачем "Лужков и К выкупят все что могут заглотить"?

Нужно им это?

Могу предположить, что просто рейдеры зайдут с согласия властьимущих.

Изменено 9 октября, 2008 пользователем МОРЕ

[Стронг]

ВЫ ОТКУДА ТО скопировали текст, а читали его?

Части как то связвны слабо между собой, а вывод вообще из другой оперы...

Ставлю вам "два" за сочинение.

[Снег]

Море. Лужкову с Ресиным важно не остановить работу строительного комплекса и не допустить обвала на рынке недвижимости. Поэтому что бы его не обрушить все активы застройщиков испытывающих трудности будут выкуплены. Аналогично ситуация сейчас происходит на фондовом рынке, только активы западных инвесторов и деньги западных банков замещаются гос. деньгами. Медведев не допустит обрушения банковской системы, а Лужков – недвижимости.

Стронг Текст мой, части связанны, вывод адекватный. Если вы это увидеть не можете, это не ваша вина. Куда дневник занести? Совет не надейтесь на метр по 20 штук и гараж за 50-т.

[Стронг]

Совет не надейтесь на метр по 20 штук и гараж за 50-т.

Я пережил и кризис 98 и сам купил квартиру. так что не на что не надеюсь.

[Снег]

Рад за тебя, если не секрет на сколько цены упали в 98 ?

[staska]

Рад за тебя, если не секрет на сколько цены упали в 98 ?

Гаражи в 1998 г. после кризиса стоили 2-3 т долларов...До кризиса 6-7т...

[Стронг]

Рад за тебя, если не секрет на сколько цены упали в 98 ?

В рублевом исчислении не упали, а в долларовом соответствено упали почти в 5 раз.

При этом спрос был равен нулю (как вы справедливо заметили)

[Стронг]

Что касается гаражей.

Когда пошел слух что Слав. Подворье собирается строить подземные гаражи рядом с моим домом - я прикинул сколько бы он мог стоить чтобы я его захотел - справедливой ценой мне показалась стоимость автомобиля - 500-600 тыс рублей. На Набережной по этой цене и продают. плюсы - новостройка, права собственности, близость ке дому.

А что предлагается нашими с форума "коммерсантами" - гараж "у черта на куличках", с отсутствием юридической чистоты прав собственности, полувековой давности постройки по цене 1 200 000 руб. вы считаете это нормальным?

И я не жду справедлоивой или низкой цены - на таких условиях гараж абсолютно не нужен, хотя бы потому что им неудобно пользоваться.

[Suprim]

Мое мнение такое же - за такие деньги гараж не нужен. Я понимаю - раньше, когда в промасленной рубахе под машинами полежать было необходимостью. А сейчас? Еще одно место для складирования ненужных уже дома вещей? Защита от угона? Из гаража угнать элементарно. Поспрошайте старожил в гаражах на Набережной - сколько из них машин поуходило. Я там гараж снимал 2 года. Знаю три случая. Машину не поцарапают во дворе? Мне дважды тяжеленные двери срывавшиеся с фиксатора под напором ветра били в двери... Теплая машина зимой? Зато влажная и сырая, коррозирующая с окисляющейся проводкой.. Плюс время - дойти до гаража и т.п. Тут еще подумать надо. Вот под домом гараж иметь (место в паркинге) - прелестно. У меня товарищ в Москве на Ходынке машино-место за 30 тыс у.е. купил. Только вот было это 3,5 года назад...

[Russia21]

Итоги. Последствия кризиса на нем отразятся только через 3-4 месяца. Банки режут ипотеку уменьшая спрос, разгоняется инфляция,обесценивая рубль.

Это один из вариантов развития событий. Другой вариант - банки убирают мыльные пузыри квазиденег, появляется дефляция, укрепляется рубль. Вариантов масса, и факторов масса. Все просчитать может только министерство экономики, но оно ничче нам не скажет

Как было в 1998 - говорили, что надо покупать доллары - значит было самое время их продавать, и наоборот.

просядет на 10-15 процентов

+1

[Стронг]

Как было в 1998 - говорили, что надо покупать доллары - значит было самое время их продавать, и наоборот.

+1

Нет, говорили тоже самое как и сейчас - ничего не будет - ни инфляции, ни кризиса, ни девальвации

Ельцин обещал лечь на рельсы.

Изменено 10 октября, 2008 пользователем Стронг

[МОРЕ]

Море. Лужкову с Ресиным важно не остановить работу строительного комплекса и не допустить обвала на рынке недвижимости. Поэтому что бы его не обрушить все активы застройщиков испытывающих трудности будут выкуплены. Аналогично ситуация сейчас происходит на фондовом рынке, только активы западных инвесторов и деньги западных банков замещаются гос. деньгами. Медведев не допустит обрушения банковской системы, а Лужков – недвижимости.

Снег, Лужкову с Ресиным больше 70-ти.

Конечно, такие застройщики, как "Интеко" и "Главмосстрой" естественно будут поддержаны

Что касается рынка топ-менеджеров коммерческой строительной сферы, то, если помните уличную рекламу с улыбающимися менеджерами "MIRAX", их уволили по сокращению.

Изменено 10 октября, 2008 пользователем МОРЕ

[Снег]

По поводу гаражей выскажу свою точку зрения. Адекватная цена гаражу это стоимость средней машины. Средняя машинка стоит 500 тыс., именно столько или меньше ( 400 тыс) я готов платить за гараж. Если у человека машина стоит под миллион, тогда он может позволить купить себе гараж и за 800 тыс. , но основанная масса имеет машинки чуть выше или чуть ниже полумиллиона. Я думаю некорректно сравнивать гараж 98 года и гараж 2008, даже делая скидку на кризис, количество машин выросла в разы.

[Снег]

С 98-м сравнивать не совсем корректно, государство заигралась и деньги отсутствовали. Сейчас они есть, пожар буду тушить ими, хватить или не хватит вот в чем вопрос. Мой вариант развития событий наступает…ссылка

А сколько было Брежневу, и ничего управлял страной . Просто за ними стоят группы людей, которых они устраивают. На них можно смотреть как на знамена крупного клана. Думаю и «MIRAX» купят по дешевке. Передел будет идти среди крупных игроков, нам мелочи пузатой ничего из дешевых квартир ничего не достанется.

[МОРЕ]

А сколько было Брежневу, и ничего управлял страной . Просто за ними стоят группы людей, которых они устраивают. На них можно смотреть как на знамена крупного клана. Думаю и «MIRAX» купят по дешевке. Передел будет идти среди крупных игроков, нам мелочи пузатой ничего из дешевых квартир ничего не достанется.

Брежнев управлял? Шутите.

Лужков и Ресин не знамена, а те люди, которые были у истоков строя, при котором мы сейчас живём. Если бы не стройкомплекс Москвы, то ГКЧП пришел к власти в 1991 году. Дорогу военной технике перекрывала строительная.

А что недвижимости московской, то рядом продают квартиры по 7 килобаксов в доме, который не достроят.Пирамид сейчас побольше, чем в то время, когда началась история с обманутыми вкладчиками.

[Стронг]

По моему прогнозировать и предсказывать сейчас бессмыслено.

надо просто подождать (....худшего????)

Вот кстати интересная статья с сайта Дойче Велле

ссылка

[Снег]

Думаю в 80 или 90 лет они точно будут знаменами. А сравните цены Москвы с Парижем или с Лондоном. Да пузырь есть, но как долго его будут надувать вот в чем вопрос, а жить надо здесь и сейчас. Как я писал монополизм+симбиоз эти факторы могут долго держать цены. Цены могут упасть через 6 лет, а могут и через 10-ть.

Пора покупать шотган

[RINGS]

На одного покупателя жилья в Москве и области сейчас уже шесть продавцов с предложениями.

Дальше будет больше.Сделок практически нет вообще.

[bmd]

На одного покупателя жилья в Москве и области сейчас уже шесть продавцов с предложениями.

Дальше будет больше.Сделок практически нет вообще

Это правда.

После кризиса 98 г. цены на квартиры держались полгода, а минимальная цена на квартиры была через год.

После стагнации осенью 2006 года цены на квартиры держались полгода, а минимальная цена на квартиры была через год осенью 2007 года.

Сейчас будет так же. Падать квартиры начнут весной - Минимиальные цены будут осенью 2009.

[Снег]

Рад услышать интересное и адекватное мнение. У меня аналогичные прогнозы, только мы наверно расходимся в проценте падения. Я думаю, начнет падать через 4-6 месяцев, но упадет только на 20-ть процентов, а потом вернется. Какая была минимальная цена в 99 от пика цены 98?

[bmd]

но упадет только на 20-ть процентов, а потом вернется. Какая была минимальная цена в 99 от пика цены 98?

В 99 цены упали в два раза. в 2007 на 25%. Сейчас упадет сильно. Сильней чем на 20%

[Снег]

Будем следить за развитием ситуации.

[mila]

Я думаю, начнет падать через 4-6 месяцев, но упадет только на 20-ть процентов, а потом вернется.

не верю.... верю, что ничего не упадет.

[МОРЕ]

Будем следить за развитием ситуации.

А зачем следить? Сейчас деньги делать надо, хотя нет, месяца через два-три самое оно будет.