С введением в действие первой части ГК РФ и принятием Закона о Товариществе собственников жилья (ТСЖ) собственники помещений в многоквартирных домах одновременно стали участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.
Многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах -ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный Кодекс РФ, который обязывает каждого собственника жилых помещений многоквартирных домов до 1 января 2007 года выбрать способ управления многоквартирным домом. Собственник - это человек, приватизировавший или купивший жилое помещение в многоквартирном доме, т.е. физическое лицо.

Собственником неприватизированных жилых помещений является муниципальное образование "город Лыткарино" в лице Комитета по управлением имуществом. На сегодняшний момент в собственности муниципального образования находится около 40 процентов жилья. Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме будут проводиться в форме заочного голосования. Инициатором проведения общих собраний для решения указанных вопросов выступает Комитет по управлению имуществом города Лыткарино, как один из собственников жилых помещений.

Сегодня мы знакомим наших читателей с некоторыми статьями Жилищного кодекса РФ.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан не состоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

1. В комментируемой статье понятие "управление многоквартирным домом" имеет более широкий смысл, чем только управление общим имуществом в таком доме.
Дело в том, что жилое помещение предназ начено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых и иных нужд граждан.
Поэтому управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Статья 161 устанавливает два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.
Первый - самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом.
Второй - решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано.
Первый вариант реализуется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл. 6 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) товариществом собственников жилья либо жилищном кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления является;; обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал против.
Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не лишает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников. Другой пример: выбирается управление товариществом и собственников жилья, и на основании этого правление ТСЖ заключает договор с управляющей организацией.
Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещения убытков, понесенных ею в связи с подобным действием.

2. Второй вариант реализуется в следу ющем порядке:
1) орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме: об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
2) с наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющих организаций. Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано;
3) орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;
4) собственники заключают договор с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса;
5) если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;
6) орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников помещений в таком доме для решения вопроса о выборе собственниками помещений нового способа управления таким домом или сохранении ранее выбранного.

3. Часть 7 комментируемой статьи предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме в судебном порядке требовать понуждения органов местного самоуправления к выбору управляющей организации. Понятно, что обратиться в суд можно только после выбора способа управления на общем собрании собственников. Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой созыва общего собрания собственников помещений. Органы местного самоуправления должны содействовать в организации созыва и проведении такого собрания.
4. Предлагаемый в комментируемой статье порядок выбора способа управления слишком теоретизирован и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать (в большей массе) органы местного самоуправления.
5. Часть 9 комментируемой статьи вводит императивную норму, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Настоящая норма снимет ряд проблем, связанных с некорректными нормами, принятыми в соответствии с ранее действовавшим Законом о ТСЖ, которые позволяли создавать несколько товариществ в одном многоквартирном доме. Статья не конкретизирует перечень функций управления многоквартирным домом, поэтому передача части полномочий товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом может привести к возникновению двух управляющих организаций.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. Решение общего собрания собственников помещений и многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
1. Комментируемая статья определяет понятия "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме" и "общее собрание в форме заочного голосования".
Под общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме понимается их совместное присутствие для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Общее собрание в форме заочного голосования - это передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении об общем собрании, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме. Данная норма вводит единственно приемлемую форму проведения собрания в современных условиях.
Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема таких решений.

2. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования к решениям собственника по вопросам, поставленным на голосование:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (ф.и.о., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

3. По итогам заочного голосования составляется протокол общего собрания. В него должны включаться следующие сведения:
- вид общего собрания - годовое или внеочередное;
- форма общего собрания - заочное голосование;
- даты начала и окончания голосования;
- адрес многоквартирного дома;
- место и дата составления протокола;
- место и дата подсчета голосов;
- инициатор общего собрания (инициативная группа);
- общее количество голосов собственников;
- количество голосов собственников, принявших участие в голосовании;
- наличие или отсутствие кворума;
- повестка общего собрания;
- итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов "за", "против" и "воздержался");
- количество голосов, признанных не действительными;
- номера квартир (иных помещений) собственников, решения которых признаны недействительными;
- место или адрес помещения, в котором будут храниться протокол и документы к общему собранию;
- информация о собственниках, которые приняли участие в подсчете голосов;
- приложения к протоколу общего собрания.