Года два назад народ стоял в очереди, чтобы поскорее приватизировать свое жилье. Однако, поняв, что одновременно с получением квартиры в собственность они приобрели и определенные обязанности по содержанию своего жилья, некоторые граждане начали подумывать о том, не отказаться ли от приобретенных прав. О плюсах и минусах приватизации корреспондент газеты побеседовала с представителем адвокатской конторы «Егоров и партнеры» Александром Харитоновым.

– Александр Александрович, в чем же, на ваш взгляд, заключаются положительные и отрицательные стороны приватизации?
– Передача занимаемого жилого помещения в собственность граждан действительно не только предоставляет им дополнительные права, но и налагает определенные обязательства. Поэтому, задумавшись о приватизации жилья, следует хорошо подумать, насколько обременительными для вас будут эти обязательства.

Став законным собственником своего жилья, гражданин вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Он может проживать там лично, сдавать в наем или в аренду, продать, обменять, подарить, завещать, заложить, внести в качестве вклада в уставный капитал предприятия, – в общем, совершать со своим имуществом любые действия, не запрещенные законом.

Теперь об обязанностях. Согласно Гражданскому кодексу РФ на собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества, в данном случае жилого помещения. Это поддержание надлежащего технического состояния, в частности, проведение ремонта, уплата коммунальных платежей и налога на собственность.

Кроме того, в соответствии с жилищным законодательством, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие нежилые помещения и конструкции в данном доме – лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, относящееся к данному дому и прочее. Этим имуществом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться сообща и в общих интересах, а также обязаны нести бремя его содержания.

Для тех, кому владение приватизированной квартирой по каким-либо причинам оказалось обременительным, закон дает возможность отказаться от этого права. В статье 20 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» говорится: «Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ».

– Могут ли владельца приватизированной квартиры выселить за неуплату коммунальных платежей?
– Взыскание с гражданина любой задолженности, если на то есть решение суда (в т.ч. по коммунальным платежам), производится судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства. При этом арест не может быть наложен на квартиру, если она является единственным местом жительства должника.

– Какие операции можно произвести с приватизированной квартирой?
– Как я уже сказал, собственник может совершать со своим имуществом любые действия, не запрещенные законом, – продавать, обменивать, дарить, завещать, сдавать и т.д. Правда, если квартира принадлежит нескольким людям в долях, то распоряжение квартирой осуществляется по соглашению между всеми собственниками. А продажа доли кем-либо из собственников осуществляется с соблюдением преимущественного права покупки, то есть прежде чем продать долю «на сторону», продавец должен предложить свою долю собственникам других долей, причем на тех же самых условиях, за ту же цену.

Кроме того, нельзя забывать о тех, кто не имеет доли в собственности на квартиру, но имеет право пользования этой квартирой. При любом распоряжении квартирой права таких граждан должны быть соблюдены – это является существенным условием договора, при несоблюдении которого такой договор признается недействительным.

– В случае смерти владельца приватизированной квартиры, могут ли на нее претендовать его родственники, если они здесь не прописаны?
– Как и любое другое имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, квартира после его смерти переходит по наследству наследникам соответствующей очереди, независимо от того, прописаны (зарегистрированы) они в ней или нет. Если же наследодатель оставил завещание, то наследовать будет лицо, указанное в завещании.

– Если дом предназначен под снос, какую жилплощадь получат собственники приватизированных квартир?
– Здесь действует принцип «что имел, то и получаешь». Законом предусмотрено полное соблюдение прав собственников при переселении. Причем это относится не только к количеству комнат и площади квартиры, но и к другим существенным условиям, например, к району расположения дома.

Лишнего тоже никто давать не обязан. За излишки площади (если новая квартира чуть больше прежней) предложат доплатить. Часто можно найти компромисс с местной администрацией: скажем, небольшой излишек площади можно получить бесплатно, но в квартире на первом или последнем этажах, которые, как правило, не пользуются особым спросом. Или, к примеру, новая квартира будет больше, но зато – на окраине, вместо прежней в центре.

– Оплачивают ли собственники приватизированных квартир, помимо коммунальных услуг, еще какие-нибудь платежи?
– Налог на имущество (собственность). Он рассчитывается, исходя из стоимости квартиры, и платится один раз в год. Он не очень велик и вряд ли будет слишком обременителен, тем более, что существуют льготы по данному налогу для некоторых категорий граждан, например, для инвалидов I и II групп.

– Куда обращаться в нашем городе тем, кто решил приватизировать жилье? Какие документы необходимы для приватизации?
– Обращаться нужно в отдел приватизации, который располагается по адресу: улица Первомайская, дом № 20/10. Список всех необходимых документов лучше уточнить именно там.

– А если человек сам не в состоянии, скажем, по состоянию здоровья, собрать документы для приватизации, есть ли организации, которые за плату помогают решить эту проблему?
– Точных адресов я назвать не могу, но, наверняка, такие услуги в городе предоставляются, поскольку упомянутая вами ситуация встречается не редко. Замечу еще, что представитель, которого гражданин уполномочит заниматься сбором необходимых документов, может действовать только на основании нотариально заверенной доверенности.

– Я знаю семью, которая более 30 лет назад по обмену переехала в новую квартиру, где к тому времени уже была сделана перепланировка коридора и комнаты. В настоящее время эту перепланировку требуется узаконить, но хозяева квартиры – люди пожилые, заниматься этим вопросом они не в силах. Я слышала, что в таких случаях все решает суд. Какое можно ожидать решение?
– В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В вашем вопросе речь идет о самовольной перепланировке, сделанной без соответствующего согласования. Ситуация действительно очень распространенная, ведь, учитывая планировку и размер отечественных квартир, мы всеми правдами и неправдами пытаемся увеличить их полезную площадь. Так вот, за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах административным законодательством предусмотрен штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Правда, при этом должно быть установлено, что перепланировка была сделана именно нынешними жильцами.

В любом случае, в соответствии со статьей 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, впрочем, как и наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом не важно, осуществил ли перепланировку нынешний собственник или это было сделано до него.

Что касается решения вопроса через суд, то той же статьей 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Эти обстоятельства могут быть доказаны в суде проектом перепланировки, выполненным проектной организацией, заключением независимой экспертизы, согласованием Межведомственной комиссии и т.д.

– Как долго по времени оформляется договор приватизации?
– Хотя технически в оформлении договора ничего сложного вроде бы и нет, на деле его заключение может затянуться на месяцы. Иногда это связано с большим количеством желающих приватизировать жилье. Здесь, естественно, возникает «любимая» всеми нами очередь, которую надо выждать. У многих, как мы выяснили, бывают проблемы со сбором необходимых документов. Часто бывает трудно собрать вместе в назначенное время всех совершеннолетних членов семьи, поскольку для приватизации необходимо согласие именно всех проживающих (зарегистрированных) в данном жилом помещении совершеннолетних граждан. Добавьте время на решение непредвиденных проблем, таких, например, как упомянутая выше «самовольная» перепланировка.

Учитывая привычку многих соотечественников откладывать важные дела в долгий ящик, предвижу тяжелое время для чиновников, занимающихся приватизацией, когда в последние месяцы перед первым марта 2010 года, все, кто долго думал «иметь или не иметь», срочно побегут оформлять право собственности. Поэтому советую позаботиться об этом заранее.