Как сказался кризис на рынке недвижимости одного из крупнейших и наиболее динамично развивающихся регионов России — Московской области? Какие прогнозы строят эксперты относительно ближайшего будущего региона? Эти вопросы обсуждали участники тематической конференции, организованной в середине октября Гильдией риэлторов Московской области (ГРМО).

Первичный локомотив

Состоянию дел на рынке новостроек посвятил свой доклад Николай Мазурин, президент ГРМО. По его словам, этот сегмент базовый, определяющий самочувствие всех остальных сегментов.

С точки зрения ценовых характеристик рынок новостроек Подмосковья разный. В самых ближних к Москве городах (Люберцы, Лыткарино, Реутов, Балашиха, Железнодорожный) стоимость 1 кв. м составляет 100–110 тыс. руб., тогда как в отдаленных райцентрах вроде Клина или Луховиц она начинается от 28–30 тыс. руб.

В прошлом году в Московской области возвели рекордное количество нового жилья — 7,8 млн кв. м, из них примерно половина пришлась на многоэтажное строительство. Сегодня, понятно, кризис, но, как отметил Н. Мазурин, есть все основания надеяться, что снижение будет не очень большим.

Пока предложение новых домов только растет — в целом по области в продаже квартиры в 550 новых объектах. Увеличение по сравнению с началом года составило около 20%. Однако делать из этого вывод о том, что кризис на строительной отрасли не сказался, было бы опрометчиво. Не следует забывать об инертности рынка: сегодня в продажу поступают объекты, возведение которых начиналось два-три года назад.

Что касается стоимости, то она снизилась не слишком сильно — в среднем с начала года на 7%. Причиной, по словам президента ГРМО, оказался «запас жирка», накопленный застройщиками: они поначалу не очень нуждались в средствах, что позволяло не торопиться с продажами, но все-таки цену пришлось снизить, и максимально — в самых близких к МКАД городах, там, где рынок был перегрет сильнее всего.

Тезис о том, что кризис постепенно слабеет, лучше всего иллюстрирует динамика спроса. Он сильно упал — в январе-феврале покупателей было в 2,5–3 раза меньше, чем в начале осени прошлого года. Но потом ситуация стала выправляться, и сегодня покупательская активность повысилась по сравнению с дном кризиса на 30%, то есть положение дел заметно лучше, чем прошлой зимой. При этом покупатели, получившие возможность выбирать, сейчас наибольшее внимание уделяют вопросу надежности: более 80% покупок происходит в домах, уже сданных госкомиссии, отметил Н. Мазурин.

Вторичка: рост уже близок

Аналитик рынка Юрий Кочетков рассмотрел ситуацию на вторичном рынке. Доклад получился интересным — прежде всего потому, что его автор отошел от шаблонов «стоимость 1 кв. м» и «изменения в процентах за прошлый месяц», а говорил о вещах более глобальных. В частности, о том, что рост цен на недвижимость в Московском регионе всегда шел рука об руку с объемом денежной массы в стране, соответственно, разговоры о пузыре на московском и подмосковном рынке несостоятельны. Как только в экономике России появлялись дополнительные деньги, сразу же у нас дорожали квартиры.

Правда, отметил аналитик, примерно с 2004 г. деньги стали понемногу оттягиваться. Куда? Прежде всего в регионы России, а также за рубеж. Люди перестали воспринимать московскую недвижимость как единственно возможный вариант инвестирования. Однако если говорить только о Подмосковье, то у него обнаружился неожиданный резерв спроса — москвичи. В начале 2000-х гг. столичные жители не задумывались всерьез о возможности переселения в область. Сегодня же Подмосковье по факту становится «экономклассом Москвы», и перебраться сюда на жительство для небогатых москвичей — в порядке вещей.

Ну а конкретные прогнозы? Не верится в возможность второй волны кризиса, — пока нет факторов, указывающих на такой вариант развития ситуации. Так что альтернативных сценариев несколько — между хорошим и очень хорошим. В первом случае пресловутых денег в экономике будет примерно столько же, сколько сейчас, — в связи с этим цены к концу января начнут расти, правда, на уровне всего 0,5–1% в месяц. Вторая схема — денег станет больше. К примеру, правительство решит их немного поднапечатать или из-за благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры на нас свалится новая порция нефтедолларов. В этом случае рост начнется в те же сроки, но исчисляться будет уже несколькими процентами в месяц. И, наконец, самый оптимистичный сценарий — все перечисленные факторы плюс удастся реанимировать ипотеку. Ценовое ускорение окажется еще быстрее.

Юридические угрозы

Совладелец компании «Ваш агент» Игорь Прощенко говорил о загородной недвижимости. Тезисы его доклада сводились к тому, что потребители сейчас хотят купить подешевле (основная масса запросов идет на объекты ценой до 5 млн руб.), а продавцы постепенно начинают двигаться им навстречу. По мнению докладчика, подмосковные лендлорды сегодня все чаще соглашаются продавать «в розницу по оптовым ценам» из-за острой необходимости в средствах. Скидки девелоперов достигают 50–60% от стоимости. Кроме того, выросло предложение участков без обязательного строительного подряда, что опять-таки делает его дешевле.

Практически нет ипотеки — в этой связи застройщики сами изобретают программы рассрочек. Что приносит уже плоды: И. Прощенко привел пример поселка, где рассрочку предлагали на пять лет. Результат оказался выше всяких ожиданий — 60 участков было распродано за два месяца.

Обратил внимание докладчик и на еще одну серьезную проблему. Сейчас государство начало кампанию борьбы с незаконной приватизацией. В связи с этим вскрываются дела пяти-десятилетней давности, когда главы местных администраций передавали землю, мягко скажем, на сомнительных основаниях. Сама по себе такая работа возражений не вызывает — неприятно лишь то, что крайними оказываются конечные покупатели, которые могут лишиться своего имущества.

Ипотека: американские горки

Положение дел в ипотеке анализировал Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. По его словам, до кризиса ипотека была, пожалуй, самым быстрорастущим сегментом рынка кредитования: за пять предкризисных лет объем выданных кредитов вырос в 60 (!) раз. На этой ниве трудились 600 банков и огромное количество разных специалистов — консультантов, ипотечных брокеров и т. д.

Кризис в одночасье сделал так, что ипотеки практически не стало. Объем кредитов сократился к январю в шесть раз — с 55 млрд руб. в месяц до 9 млрд. Да и эти цифры вызывают сомнение. Из 600 банков осталось 15, при этом многие из них реально не работали, а имитировали деятельность: рекламу публиковали, заявки принимали, а денег не давали.

Сегодня, однако, есть ощущение, что худшее позади. За III квартал 2009 г., напомнил В. Лопатин, десять российских банков объявили об улучшении условий по кредитованию: снизили процентную ставку, расширили число продуктов. Пусть и с ограничениями, возобновилось кредитование новостроек, займы под залог имеющейся недвижимости. Чуть более благодушно смотрят банкиры и на серые справки о доходах.

Одним словом, жизнь постепенно возвращается в нормальное русло.